זה צד ההיצע, קבע ראש הממשלה בסמכותיות, בהתייחסו לסוגיית הדיור. זה צד ההיצע, חזרו אחריו מהקואליציה עד לאופוזיציה. היצע, מה? נתניהו סבור כי הפיתרון לבעיית הדיור הוא מצד היצע הדירות, והצעת לפיד לביטול המע"מ לכאורה מתייחסת לצד הביקוש.
ההבחנה החדה בין ביקוש להיצע נשמעת כלכלית-מדעית כזו. אבל במציאות אפשר ליחס את השפעתם של משתנים רבים גם לצד הביקוש וגם לצד ההיצע, תלוי מאיזה זווית בוחרים להסתכל.
נצא, למשל, מהרבית המוניטרית של בנק ישראל – הרבית המשמשת כסמן לכל הרביות בשוק החופשי. רבית זו נקבעת בבנק המרכזי, תוך הקשבה לאיתותים מהשטח. רבית בנק ישראל היא נקודה אחת בכל רגע – נקודת שיווי משקל בין ביקוש להיצע.
רבית בנק ישראל מווסתת את חסכונות הציבור. ככל שהיא נמוכה יותר, כמו היום, כך הציבור נוטה פחות לסגור את כספו בבנקים בתוכניות ארוכות טווח. רבית בנק ישראל משרה על התנהגות הבורסה. רבית רצפה במשך מספר שנים העלתה מחדש את מחיר ניירות הערך בישראל לרמה שאינה מזמינה רכישות כרגע. ואם לא די בכך, גם חסכונו הפנסיוני של הציבור נגרע כתוצאת כל ההתפתחויות שלעיל. זאת בנוסף לפגיעה הקשה שהוא סוחב מאז הרפורמה בקרנות הפנסיה ובקופות הגמל.
נתבונן עכשיו במצבו של עובד-מדינה-עורך-דין-קטן-בעל-מכולת בן חמישים וחמש. תאריך פרישתו לגמלאות הולך ומתקרב. אין לו זמן לחכות ולראות כיצד תשתקם קרן הפנסיה שלו. ובפרט שהממשלה בגילוי לב לא חוסכת ממנו את פחדיה. אפשרויות ההשקעה הפיננסית האחרות שלו, כבר אמרנו, אינן מעודדות. בלית ברירה, הוא רוכש לו דירה אחת או שתיים כדי להבטיח את מחייתו לעת זקנה. בלית ברירה, כי הטיפול בדירה מושכרת אינו מסוג העיסוקים המומלצים לאנשים מבוגרים ועייפים. בלית ברירה, והנה ביקוש הקשישים מגביר את המחסור ומזניק את מחירי הדיור.
ניתן להוסיף עוד את השקעות הזרים בישראל, התופשות נתח ניכר מעסקות הנדל"ן בשנים האחרונות, ומבטאות את חרדותיהם במקום מושבם. ובסך הכל, קיבלנו גידול משמעותי בביקוש לדירות בישראל, שאינו ביקוש למטרות מגורים עצמיים, אלא למטרות השקעה ואולי לספקולציה. נוסיף לזה את היעדרו המוחלט של פיקוח ממשלתי – פיקוח מחירים, או פיקוח על היבטים אחרים בהשכרת דירות – ונקבל תמונת דיור מרפת ידיים לרוב הציבור, ולצעירים במיוחד.
ברור לגמרי שבהיבט החלקי של שוק הדיור, המתואר כאן, מעורבים עשרות פרטים קטנים שיש לתת עליהם את הדעת. ברור לגמרי שלא התחלנו אפילו לגעת בהיבטי השוק האחרים, כגון הידד! היצע קרקעות מוגדל. היצע מוגדל? היכן, למה וכמה? איפה התכנון המממשלתי המחבר בין תפרושת האוכלוסיה, לתעסוקה, לתשתיות, לחינוך ולכל השאר.
אך אל-דאגה,אתמול נזרקה לאוויר הצעה חדשה של נתניהו – הסדר הקרוי "מחיר מטרה". זו הצעה טיפה מפתיעה, בזכרנו את "מגבלת ההיצע" מלפני יומיים. כי אם היצע הקרקעות מוגבל, איך תיפרץ המגבלה מיד לאחר סבסוד מחיר הקרקע לקבלן, ומדוע נחוץ שהממשלה תסבסד קרקע השייכת לה. מחוץ לזה, מי אני שאוסיף מילה. כבר שנים שאני מקובעת במודל שעליו גדלתי בממשלה בשנות ה-70 וה-80: קודם לומדים חודשים ושנים, אחר כך פועלים.
בשיטה המיושנת ההיא, בוצעו בשנות החמישים והתשעים משימות דיור קשות ומורכבות. ועכשיו, נדמה לי, אין סיכוי שמשימות פחותות בהרבה יבוצעו על ידי הממשלה. זאת משום שממשלות ישראל בראשות נתניהו אימצו כבר מזמן האת הדימוי העצמי של איש-שמן-המועך-את-הציבור-בכובד-משקלו. בלית ברירה, הן מתגייסות פעם-פעמיים לשנה "לפתור בעיה". ישמרנו אלוהים מממשלות הסבורות כי אנחנו וחיינו הם בעיה.
***"ברוכים הבאים לשוק החופשי" – רכישה באינדיבוק, רכישה בסימניה, ביקורות ופרקים מתוך הספר כאן***
עידן השוק החופשי 
לגבי הפסקה הלפני-אחרונה, איני רואה סתירה בין הצעת נתניהו לדבריו. הוא רואה בעיה בהיצע הדירות, שאותה הוא מבקש לפתור ע"י הגדלת היצע הקרקע והוזלת מחירה לקבלן, שאמנם משלם פחות אבל נדרש גם לדרוש פחות מהקונה. זאת במקום המצב הנוכחי שבה זוכה במכרז הקבלן שמציע את הסכום הגבוה ביותר, ויש לו תמריץ לבנות דירות יקרות ככל האפשר.
אני לא יודע אם זה פיתרון נכון או פיתרון בכלל, אבל נראה לי שהשלכות הצעד מנוגדות לכיוון שבו הלכו הקבלנים בשנים האחרונות, שהוא העלאה מתמדת של סטנדרט הבנייה בכל היבט אפשרי כדי למשוך קונים. למשל – שתי חניות בכל דירה. המגמה הזו נבעה גם ממדיניות של המדינה והרשויות: ראשי ערים רבים עודדו במכוון בניית דירות גדולות כדי למשוך אוכלוסייה חזקה. (מרים פיירברג למשל התגאתה בכך שלא אפשרה בניית דירות חדשות בנות פחות מ-5 חדרים בעירהּ, נתניה).
אני מסכים מאד לאמירה שיכולות הביצוע של הממשלה אינן מעוררות אופטימיות באשר ליכולתה לבצע משימות כלשהן בתחום הדיור או בכלל. כראיה לכך אפשר להביא את ההתמהמהות בביצועה של החלטה לבנות מעונות לסטודנטים, בהיקף של כמה אלפי מיטות: ההחלטה התקבלה ב-2011, כסף לא מבוטל הוקצה לביצוע, אבל מעונות (שנבנו בכסף ייעודי זה) עדיין לא רואים באופק. היתה על כך כתבה בדה-מארקר בסוף השבוע האחרון.
אהבתיאהבתי
דודי,
לא אמרתי שישנה סתירה כזו. רק תהיתי מדוע אם הם יכולים להגדיל את היצע הקרקעות עכשיו ומיד, מדוע הם לא עשו זאת קודם. "הגדלת היצע הקרקעות", היא ביטוי יפה, איפה מגדילים? כמה זמן ייקח להכשיר את הקרקע לבנייה? אני אומרת את הדברים כאן בקצרה, אבל תכנון בנייה ברמה ארצית הוא סיפור גדול, ולמיטב ידיעתי אין היום תוכנית מוכנה שהממשלה יכולה להתקדם על פיה.
אהבתיאהבתי
תמר, בתור כלכלן עם תואר שני שגם עוסק במקצוע אני חייב רק לחדד לאנשים שהמודלים הכלכליים אולי נכונים קרי היצע גבוה – מחיר נמוך, ביקוש גבוה – מחיר גבוה אך בואי נשאל שאלה כזו. בהינתן עלות בניית דירה X . נניח שמדינת ישראל מוציאה היום מכרזים ל 250,000 יחידות דיור. כן, כן. הרבה יותר ממה שהשוק צריך. עלות בניית דירה עדיין X (בהנחה שהיעילות נשמרת). האם המחירים יירדו ? למה לקבלנים להוריד אז מחירים ? כי הם לא ימכרו ? כלומר, הם יכולים למכור במחיר נמוך יותר. מכאן המסקנה הנובעת היא שלא מדובר בבעיית היצע וביקוש – מדובר בחזירות גרידא. מדובר בקבלנים \ יזמים שרוצים רווח של 20%. בהתייחס לעבודה שדירה ממוצעת נמכרת ב 1.4 מיליון ש"ח נכון לנתונים האחרונים, 20% רווח מהכנסה כזו הוא רווח של 280 א' ש"ח ליחידת דיור. אז אולי כדאי שהקבלנים יכוונו לרווח של 50,000 ש"ח ליחידת דיור כבר עכשיו ונגמור עם הסיפור ? יורידו מחירים ב 15% וזה עדיף להם מאשר התפוצצות הבועה שתביא אותם לקריסה.
אהבתיאהבתי
בוצעו בשנות החמישים והתשעים משימות דיור קשות ומורכבות. ?you forgot the 70 ies.
אהבתיאהבתי
אנונימי,
מודל הביקוש וההיצע בהחלט עובד: אם תציף את המדינה בדירות, מן הסתם גם תצליח להוריד מחירים. אבל לא באופן הפשטני ביותר, אתה צריך להיות ער למבנה הביקושים לפי משתנים שונים, כגון גיל הרוכשים, גודל המשפחה, הכנסה ועוד ועוד. אתה צריך להיות ער גם למבנה ההיצעים על פי זמינות הקרקע והתשתיות.
מכאן גם התייחסותי לרעיון מחיר המקסימום. תוכל לראות כאן בפוסטים רבים שאני בעד פיקוח על המחירים במוצרים לא מעטים. בעד, אבל אי-אפשר להנחית מחיר מקסימום ללא הכנה מדוקדקת של אמצעי הפיקוח על הציות לו – מעקב אחר המחירים לאורך זמן בשילוב עם איכות הדירות הנמכרות. אין גם טעם להנחית מחיר מקסימום ללא ניתוח מפורט מראש של מגמות השוק – מה בעצם גורם לעליית המחירים. משום-מה לא שמתי לב שעבודה מקדימה כזו נעשתה כאן.
אהבתיאהבתי
היום הרווח הקבלני בהרבה מקרים קרוב ל-100%. עלות בניית דירה, כולל הקרקע, בערי מעגל ראשון הוא בסביבות 700-800 אלף ש"ח. הדירות נמכרות בכ1.5 מליון. את חישוב הרווח תעשו לבד.
אהבתיאהבתי
אנונימי,
אני מוכנה לקבל את הנתונים שלך (אם כי אין לי דרך לאמת אותם). אבל זה בדיוק סוג הדברים שחסר בהכרזותיה הבומבסטיות של הממשלה: אין שם נתונים, אין שם ניתוח מושכל. פיתרון "בעיית" הדיור חייב להיות מושתת על ניתוח פרטני של שוקי דיוק חלקיים: לזוגות צעירים, לחרדים, לפריפריה, לקשישים, לחסרי אמצעים. הוא חייב להיות מגובה בנתוני תעסוקה, חינוך, תחבורה ועוד. פיקוח מחירים עשוי לעזור לעתים. אבל רק כשהוא נתמך ביידע מלא על השוק.
אהבתיאהבתי