מה הם יודעים על שוק הדיור? הם, בנק ישראל.
בשבוע שעבר הפחית בנק ישראל את הרבית המוניטרית ב-0.25 נקודות האחוז, לרמה של 2%. זוהי רמת הרבית עד לסוף 2013, מעריכים בהודעת הבנק. רמת זו באה לתמוך בתחזית הצמיחה של הבנק: 3% ב-2013, בדומה לשיעור הצמיחה ב-2012. השאיפה לשמר את קצב הצמיחה היא, אם כן, זו שעומדת בבסיס הורדת הרבית הצנועה. רבית נמוכה יותר תעזור לשמר את קצב הצמיחה בתקופה קשה.
הפחתת הרבית כרוכה בתופעת לוואי של ניפוח בועות: בועת בורסה, בועת מחירי דיור. זאת משום שהלווים לצורך רכישת ניירות ערך או נכסים מוצקים זוכים עם ההפחתה לאשראי זול יותר. וגם משום שיכולתם של החוסכים להבטיח לעצמם תשואה נאה במסלולי ההשקעה הסולידיים הולכת ופוחתת, והם נוטים יותר לפנות לספקולציה.
ועל כן, יחד עם הפחתת הרבית פרסם הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הוראה להגבלת שיעור המימון בהלוואות לדיור. שיעור המשכנתא לרכישת דירה יוגבל ל-70% מערך הדירה, או ל-75% אם זו דירה ראשונה. דירה להשקעה, דהינו, דירה שניה ויותר שאדם רוכש, תוגבל לשיעור משכנתא של 50% בלבד מערכה.
שוק הנדל"ן הוא השוק שבו בנק ישראל חושש במיוחד מבועות. זאת, בגלל עליית מחירי הדירות שהתחדשה לאחרונה, והגידול בהיקף המשכנתאות ששוב מסתמן לאחר נסיגה מסויימת. הבנק חושש מעליית מחירים שתוציא את רכישת הדירה מהישג ידם של צעירים נוספים. הוא חושש גם מפיגור או אי-החזר משכנתאות שעלול למוטט את הבנקים.
הבנק, אם כן, עושה את מה שהוא יכול. טיפולו הוא כוללני: טיפול ברבית המובילה, ובהיקף האשראי הכולל. זהו צעד מקרו-כלכלי, צעד שאינו מתעכב על הפרטים. הדילוג על הפרטים יוריד את יעילות צעדו של הבנק. הוא לא יגביל מספיק היכן שצריך להגביל, ופה ושם יפגע במי שגם בנק ישראל אינו מעוניין לפגוע.
הצעד לא יגביל מספיק, כי להגבלה אפקטיבית של השקעה בדיור צריכים לדעת מי הם הרוכשים למטרות ספקולציה, ואיזה דירות הם רוכשים. ידוע כי חלקם הלא-קטן הם זרים המחזיקים בדירות רפאים בערים הגדולות. האם אין מקום לאסור על רוב הרכישות האלה, או לפחות לאסור על הבנקים הישראלים לממנן במשכנתא? ולגבי רוכשי דירה שנייה ושלישית ישראלים: האם אין מקום להבחין בין גב' כהן מחדרה למשקיע סדרתי? גב' כהן, יש לשער, בורחת מחסכונה הפנסיוני שהכזיב להשקעה מבטיחה בדירה להשכרה ממש-על-יד-מכללת-שדרות. היא, מן הסתם, נזקקת למשכנתא. לעומתה, המשקיע הסדרתי, יש סיכוי שהוא בא עם כסף מהבית או מארגן לעצמו הסדרי מימון זולים ונוחים יותר ממשכנתאות.
ממשלה המנתחת ניתוח כלכלי מלא, אולי הייתה נגררת למסקנות מקיפות ממידע כזה. היא הייתה חושבת שוב על הרפורמה בקרנות הפנסיה ובקופות הגמל. היא הייתה מהרהרת בדרכים לשיריון חסכונה לימי הזקנה של הגב' כהן. הציבור רוצה לחסוך, הממשלה שמגייסת לא-פעם כסף בחו"ל, מעוניינת בחסכונות. האין זה קורא לחזור לסבסוד מסוים של החיסכון לטווח הארוך? ההתפתחויות עד כה אינן מוכיחות שהפניית החיסכון לשוק ההון, וכיסוי ההפסדים הנובעים מהן, זולים יותר מסבסוד ישיר של נתח מסוים מחסכונות הציבור. ובמיוחד, כשמביאים בחשבון את הסתעפויותיו של אי סבסוד החיסכון הפנסיוני גם לשווקים אחרים, כגון שוק הדיור.
צעדו של בנק ישראל יפגע גם במי שאין כל הצדקה לפגוע בו. צעירים מעוטי יכולת, רוב הצעירים במדינת ישראל, יתקשו עוד יותר לקנות דירה. היקף רכישת הדירות בישראל יצטמצם עקב הרעת התנאים. שכר הדירה יעלה, וידחק לפארק מעוטי הכנסה, קשישים, בודדים, עולים חדשים.
בנק ישראל מיועד לחשוב בגדול. זו מהותה של מקרו-כלכלה. אבל מי במדינת ישראל, היום, אחראי על תחום הדיור? איך יתכן שקולו לא נשמע? איך זה שצעד מהותי בדיור נעשה מבלי שנבחרי הציבור והממשלה שותפו בכל הפרטים? איך זה שלא היו בכלל פרטים?
זוהי עוד המחשה להיעלמות הממשלה בישראל. היעלמות המשרדים השולטים בממלכתם הקטנה. ומה נשאר מכל הכלכלה? שוב להעלות או להוריד את הרבית. ולקצץ, תמיד לקצץ, בתקציב.
***"ברוכים הבאים לשוק החופשי" – רכישה כאן, ביקורות ופרקים מתוך הספר כאן**
עידן השוק החופשי 
שלום תמר,
ראי מה כתב עמיתך גדעון עשת.
http://gidioneshet.blogspot.co.il/2012/11/blog-post.html
אהבתיאהבתי
אראה.
אהבתיאהבתי
הי תמר
כתבה חזקה
אמנון
אהבתיאהבתי
אמנון,
תודה.
אהבתיאהבתי
דברים חדים ומדוייקים.
האג"ח המיועדות היו בהחלט פתרון טוב לנושא.
אהבתיאהבתי
בנק ישראל חושש במיוחד מבועות-the bank knows that the prices today is not normal he is not affraid!
אהבתיאהבתי
בנק ישראל דואג ליציבות הבנקים [ולתנאים המפליגים של העומדים בחלקה העליון של הפירמידה] וכל היתר – שילכו לעזאזל.
אולם גם אם נניח שמחירי הדיור ירדו בכ 30-40% – שזה כנראה הערך הנכון יחסית לשנת 2007-8 –
גם אז אף אחד מהבנקים לא ייפגע, מקסימום ירויח פחות.
הרי לעתים נדירות הבנקים נתנו משכנתאות בשעור של למעלה מ70% ומעבר לכך, המשכנתאות שנלקחו עד שנת 2008 התיחסו לערך נכון לאותה עת, כך שגם אם יירדו המחירים – הבנקים יישארו
במצב לא נחות יותר מאשר היה באותה תקופה, מה גם שבינתיים שולם סכום כלשהו על חשבון הקרן….
ולגבי המשכנתאות שניתנו החל באותה עת; חלק ניכר מהן ניתן למשקיעים שיש בכוחם להחזיר את התשלומים השוטפים או במקרה הגרוע יותר – לספוג הפסדים.
כך שאילו נערכה בדיקה פרטנית [ויש להניח שהמידע נמצא בידי כל הבנקים] היה מסתבר שה"שד" של
ערעור מצבם של הבנקים היה מתברר כעורבא פרח….
בד בבד, פתרון אפשרי – ולא הוסבר עד כה למה לא ניתן לממשו הוא – רבית דיפרנציאלית למשכנתאות.
הורדת הרבית גרמה במישרין להקטנת הכדאיות בחסכון טהור ומעבר לאפיקים אלטרנטיביים ובעקר לרכישת דירות להשכרה שיתנו תשואה כמעט בטוחה לאורך זמן ופטורה ממס [או במס מגוחך של 10%] – לעומת מס רווחי הון בהשקעות אחרות.. וזאת מעבר לגידול בערך ההשקעה!
אילו היה בנק ישראל מחלק את הרבית למשכנתאות לשני חלקים: האחר בגובה כפול למשקיעים והשני רבית שוק – לרוכשי דירה ראשונה עד לסך של מליון ₪ – תוך כדי בדיקה שאכן כך הוא הדבר – היה הדבר מביא לשנוי במפת ההשקעות.
הפרש הרבית היה מועבר כרזרבה לבנק ישראל בחשבון מיוחד לשימוש בעתיד בעת הצורך. ואם רוצים לקרוא לזה מס – שיהיה.
יש להניח שהבקוש לדירות להשקעה היה קטן בהתאם ואז היו נזעקים כולם בשאלה מי ידאג להיצע של דירות להשכרה?
התשובה לכך היא בבניה להשכרה ארוכת טווח שתמומן [ותנוהל] ע"י הגופים המוסדיים שאמורים להשקיע בהשקעות בטוחות וארוכות טווח המבטיחות זרם תשלומים בטוח לאורך שנים רבות.
וזאת בלי קשר לבחינת האפשרות להבטחת תשואה ע"י המדינה לחסכונות פנסיוניים עד לרמה מסוימת – שזו כבר אופרה אחרת..
ובא לציון גואל…
אהבתיאהבתי
שעיה,
כרגיל, כמה רעיונות שכדאי לחשוב ולדבר עליהם.
אהבתיאהבתי
שעיה,
רעיונות נכונים, כמו שכתבה תמר.
תנאי נחוץ: להחליף את הממשלה.
ואחרי שנחליף, שיפור קטן להצעתך, רבית מסוסבסדת (מתוך ההפרשה לבנק ישראל) לזכאים.
בנוסף, מנגנון אכיפה אפקטיבי ש"משקיעים" לא יתחזו לזכאים.
זה יגרור צווחות רמות ומרות מהשטרסלרים,
החל מ"קוריאה הצפונית" ו"אלבניה",
עבור דרך "קומוניזם" ו"סוציאליזם"
וכלה (בינתים) ב"המשקיעים יברחו" ו"השקעות זרות לא יבואו".
אז שיצעקו, הרי כבר החלפנו את השלטון 🙂
אהבתיאהבתי
או כמו שאובמה אמר על התרופה הרפובליקנית: המשק צומח לקצץ במיסים. יש גרעון לקצץ במיסים. יש לך שפעת קח שתי הורדות מיסים בטל קצת רגולציה ותחזור אלי בבוקר.
“Have a surplus? Try a tax cut.”
“Deficit too high? Try another.”
“Feel a cold coming on? Take two tax cuts, roll back some regulations, and call us in the morning!”
אהבתיאהבתי
ארן,
ציטוטים יפים, לא היכרתי. נאחל הצלחה לאומרם.
אהבתיאהבתי
היי תמר, אני חושבת שבמקרה זה הבעיה היא צד ההיצע וכל פיתרון בצד הביקוש יהיה עקום בצורה כזאת או אחרת. אין מספיק דירות וזה מה שלוחץ את המחירים. אם היו משחררים עוד קרקעות ונותנים גיבוי ממשלתי לקבלנים, כדי להוזיל את האשראי הבנקאי למימון הבנייה, אזי יכול להיות שמחירי הדיור היו מתחילים להירגע. אבל בינתיים בונים בתים לאוכלוסייה מאוד ספציפית (לפחות ממה שאני מבינה מהתקשורת).
אהבתיאהבתי
שגית,
אני מסכימה אתך על כך שיש בעיה גם בצד ההיצע. אבל, לדעתי, גם צד הביקוש לא מנוהל נכון בגלל הסיבות שציינתי: ספקולציה של זרים ושל מקומיים. בקצרה, כמו תמיד בכלכלה, כדי למצוא פיתרון טוב צריך ללמוד את המיקרו של שני הצדדים. זה לא מה שעושים.
אהבתיאהבתי
מה המשקיעים יודעים על ניהול סיכונים ???
לא הרבה מסוגלים לחשב כמה כסף עולה הכסף כדי לרכוש דירה להשקעה , ייתכן מאוד שגם ב 50 אחוז מימון עצמי הוצאות המימון יעלו על העליה בערך הריאלי של הנכס. כל זאת עוד לפני שאנחנו מדברים על כך שחלק גדול מאוד מהשוכרים אינם בעלי כיסים עמוקים שאפשר יהיה לפגוע בבטן הרכה שלהם כאשר יתחילו לפגר בתשלומים.
שאול סלע
אהבתיאהבתי
פינגבק: סטנלי פישר מרחיק אתכם מדירה ואין מי שיציל